对永仁县“十四五”时期房地产市场面临的新情况和问题初步分析

对永仁县“十四五”时期房地产市场面临的新情况和问题初步分析

永仁县统计局

为进一步掌握永仁县房地产市场的发展现状与“十四五”发展趋势。近期，永仁县统计局积极与县住建局合作，走访了县内相关房地产企业，对“十四五”时期永仁县房地产市场面临的新情况和问题进行了分析，以期更好有效掌握趋势，为全县发纳入产业发展提供好统计服务。

一、永仁县房地产企业基本情况

全县房地产开发始于1995年，成立了永仁县房地产开发公司在县城撒家湾片区进行商品房开发建设，随后有“丽苑花园”“阳光花园”“永盛商都”“苴却阳光苑”“一品水岸”“天和人家”“滨河印象”“永定老街”“碧水云涧”“城市花园”“花溪悦府”“玫瑰阳光园”等住宅小区和住宅兼商业小区的建设。20多年来，随着民族文化大街、仁民路、滨河路、广场路、东盛路、苴却路等一系列重大城建项目的开工建设，全县房地产业从单位集资建房到房地产企业投资开发，从住宅楼到商住楼，再到生活小区，不断走向成熟，房地产业持续平稳健康发展，带动了城镇建设与更新改造，改善了城镇居民住房条件，对加快城镇化进程和服务经济社会发展作出了重要贡献。

（一）房地产企业发展迅速。2000年以前，全县大部分商品房开发是以单栋住宅为主，量小而形式单一，且多为单位集资建房。2000年以后，全县房地产开发企业数量不断增加。截至目前，永仁县有房地产开发企业14家，有12家属于本地独立法人企业，有2家属于在永仁设公司，有在建项目和即将进行开发建设的永仁希望玫瑰园文化旅游有限公司、永仁汇通古镇文化旅游开发有限公司、永仁仁都房地产开发有限公司、永仁兴富文化旅游开发有限公司4家房地产开发企业，其他公司已无在建项目或完工进入尾盘销售。

（二）房地产项目不断增加。在县委、县政府的高度重视下，全县的房地产项目不断增加，先后建设具有一定规模的房地产开发项目共有20多个。还先后启动了廉租房、公租房等保障性住房建设。目前全县有在建房地产项目3个，分别为永仁汇通古镇文化旅游开发有限公司开发的永定老街四期、永仁仁都房地产开发有限公司开发的花溪悦府、永仁希望玫瑰园文化旅游有限公司开发的玫瑰阳光园；待建项目1个，为永仁兴富文化旅游开发有限公司开发的世纪阳光。房地产项目的不断增加，推动了全县房地产业的全面、快速发展，改善了居住条件，提高了居住生活水平。

（三）房地产楼盘放量充足。全县商品房屋类型以住宅为主，门面及车库相对不多，但受县城常住人口的影响，门面及车库销售不理想。从购买对象和使用上看，绝大多数的购房者为公职人员、在永经商务工人员、棚改户、进城农民和周边县市和成都、重庆、昆明、攀枝花的投资者，基本上是自用为主，未出现大量投资性购房者。从商品房消费结构上看，全县商品住宅开发以100—144平方米为主，永仁希望玫瑰园文化旅游有限公司玫瑰阳光园开发的多为100平方米以下的小户型住房，永仁仁都房地产开发有限公司花溪悦府开发的多为144平方米以上别墅。

（四）物业管理从无到有。全县的物业管理从2005年开始起步。目前在全县执业的物业服务公司共有10余家。全县共有新建、老旧住宅小区80多个，目前仅有极少的小区成立了业主委员会。老旧小区主要有单位自管房、集资房、直管公房等。这些小区基本上没有物业管理，主要由单位、业主自行管理，目前正通过老旧小区改造解决这方面的瓶颈问题。新建住宅小区有的原来由物业公司进行管理，因物业管理费的收取等问题导致物业管理难以为继，由业主自行管理。

三、存在的困难和问题

（一）供地建设存在困难。由于全县建设用地指标较少，目前可开发土地有限，导致房地产业发展缓慢。同时按照国家有关政策规定，土地必须达到“三通一平”才能挂牌出让，而全县在土地出让过程中多数没有做到“三通一平”，导致一些房地产开发项目因地面附着物未清理不能按计划开工建设。

（二）报建审批手续复杂。房地产开发项目从建设用地规划开始到交房办证环节，共涉及到审批部门30个，大小单位42个，要经过50多个环节，手续审批报建复杂。

（三）银行贷款紧缩，房企投资信心不足。为抑制房价过快上涨，中央采取一系列紧缩性调控政策，对货币投放量进行严格限制。各商业银行和住房公积金中心对房地产项目贷款额度、比例及利率均进行了严格调控，特别是中介、评估等费用过高，使贷款融资越来越难。开发商转而依靠定金、预付金以及民间借贷吸取资金进行开发，增加了成本和经营风险。特别是民间借贷，一旦资金断链，将会造成极大的社会影响。

（四）购买对象较窄，购买欲下降。全县的商品住房库存量不大，由于县城人口少，经过棚改等政策的刺激，房地产需求量基本饱和，商品房销售状况不理想，特别是商业用房销售困难。

（五）企业自身问题较多。全县房地产开发企业规模小，综合竞争力不强，抵御市场风险能力差。有的开发企业属分公司或挂靠，只是简单开发和经营，没有长远的投资打算；有的存在延期交付、提高容积率的问题；有的存在交房几年后仍没有办好房产证、土地使用证的问题。

（六）物业管理亟待加强。全县小区建设品味不高，配套设施不全。多数小区的绿化面积、停车场、公厕、幼儿园、卫生室、超市物业用房等没有或根本达不到设计要求，导致业主与开发商矛盾凸显。有物业公司的小区存在管理不严的问题，出现被盗现象后，物业公司又不主动赔偿业主。因而部分业主拒交物业管理费，导致物业公司无法正常运转而撤走。

四、永仁县“十四五”时期房地产市场发展工作打算

县十四次党代会指出，“十四五”期间，永仁要向“阳”而兴，充分发挥“阳光”动能，开发“阳光”势能，挖掘“阳光”潜能，塑造“阳光”品牌，着力建好阳光能源产业园、打好绿色能源牌，建好阳光生态花果园、打好绿色食品牌，建好阳光四季康养园、打好健康生活目的地牌，合力打造独具魅力的“中国阳光城”，奋力蹚出一条绿色发展之路。这为“十四五”期间永仁的房地产市场发展带来了较好的机遇。“十四五”时期要着力抓好以下工作。

（一）搭建政企沟通桥梁。认真研究相关政策，为房地产诚信企业搭建融资平台，减轻企业负担，引导房地产市场发展的良性循环。鼓励已经取得土地使用权的房地产企业到商业银行贷款，解决企业资金问题；鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷投入，推进房地产信贷产品和担保方式创新，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求；加强住房公积金支持住房消费力度，提高贷款额度，发放住房装修贷款，扩大住房公积金贷款覆盖面。

（二）优化部门服务。建立房地产业重点开发项目领导联系挂钩机制，对大型房地产开发楼盘、城市综合体等重大项目进度和城市基础设施配套建设情况进行跟踪服务，及时掌握情况，帮助房地产开发企业解决实际问题。探索建立以城镇为平台、政府支持引导、企业积极参与的城镇房地产推广营销工作机制，持续推广好商品房网签系统，推进商品房网上签约备案，规范房地产交易市场，提高商品房销售率。

（三）合理配置资源。充分发挥政务服务中心的作用，对辖区范围内、符合产业导向的房地产开发项目，进一步优化行政审批手续，提高行政效能，进一步改善投资环境，吸引企业来永仁投资。加紧对空置土地拿地企业的督办力度，创造条件督促尽早开发。同时要加大招商力度，跟进配套设施建设，拓展房地产市场立体发展空间。

（四）加强监督管理。加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强商品房的综合验收管理，把好“质量关”；加强房地产的交易管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在违规、违纪行为的查处力度。提高企业进入房地产市场门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房地产开发企业，及时进行清理，并组织培训提高企业法人和从业人员的法律政策业务水平，使其能完全适应形势的发展和业务的需要。严把工程建设质量，抓好每个环节的检查验收，发现偷工减料造成质量问题，要及时责令停工整改，消除质量隐患，真正保证购房户的合法权益和生命安全。

（五）提升房产市场品位。坚持走精品特色发展思路，充分结合和发挥永仁的区位优势、生态环境优美、民族风情浓郁、自然风光景色迤逦的特色和价值，依托永定河岸，沿河打造精致景观线，重点发展具有地方特有风情的各类房地产精品产品，鼓励引导房地产开发企业依托新区、商务中心区、城市组团、特色商业区等载体，发展旅游地产、养老地产、文化地产、商业地产、物流地产及城市综合体等跨界地产项目，促进形成“人无我有、人有我优，精品特色、价值丰富”的房地产业发展格局，把永仁县城建设成为“干净、宜居、特色、智慧”的美丽县城。

编审：王新华 签发：吴忠云拟稿：吴忠云 杨顺昌 电话：0878-6716269